Résidence principale : le projet qui structure tout le reste.

Un apport personnel de 10 % du prix, correspondant en général aux frais de notaire et de garantie, est fréquemment demandé par les banques, même si des financements à 100 % voire au-delà existent selon les profils. Un apport plus élevé améliore les conditions négociées, en particulier le taux et l'assurance emprunteur.

Les frais de notaire, souvent appelés à tort frais de notaire alors qu'ils incluent surtout des droits reversés à l'État, représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Cet écart significatif doit être intégré dès le calcul du budget global, au même titre que d'éventuels travaux à prévoir.

D'autres frais s'ajoutent parfois : frais d'agence, frais de garantie bancaire, ou frais de dossier, qu'il convient de lister avant de s'engager sur un compromis de vente.

Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer une partie de l'achat sans intérêts, sous conditions de ressources, de zone géographique et de statut de primo-accédant, c'est-à-dire de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ses conditions et son périmètre évoluent régulièrement selon les lois de finances successives.

D'autres dispositifs locaux ou employeurs, comme le prêt Action Logement, peuvent compléter le financement. Ils se cumulent en général avec un prêt principal mais doivent être vérifiés au cas par cas, car les règles diffèrent selon les zones et les revenus du foyer.

La capacité d'emprunt résulte d'un taux d'endettement généralement plafonné autour de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, sauf dérogations encadrées accordées par les établissements prêteurs. Elle dépend aussi de la stabilité des revenus, de l'apport disponible et de la durée choisie, qui influe directement sur le montant des mensualités.

Allonger la durée du prêt augmente la capacité d'emprunt mais aussi le coût total du crédit en intérêts. Un arbitrage entre mensualité soutenable et coût global doit être fait en fonction de votre projet de vie et de votre horizon de revente éventuel.

L'assurance emprunteur, souvent négligée, peut représenter une part significative du coût total du crédit ; sa délégation auprès d'un autre assureur que la banque prêteuse est un droit qui permet parfois des économies substantielles sur toute la durée du prêt.

Point de vigilance : ne calculez jamais votre budget uniquement sur la mensualité maximale acceptée par la banque. Conservez une marge de sécurité pour absorber une hausse de charges, un imprévu familial ou une variation de revenus sur la durée du crédit.