Nue-propriété : capitaliser sans fiscalité pendant 15 à 20 ans.

La pleine propriété d'un bien se décompose juridiquement en deux droits distincts : l'usufruit, qui permet d'occuper le bien ou d'en percevoir les loyers, et la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien sans en jouir immédiatement. Dans un investissement en nue-propriété temporaire, un investisseur achète la nue-propriété d'un bien neuf pendant qu'un bailleur institutionnel détient l'usufruit pour une durée déterminée, en général de quinze à vingt ans.

À l'issue de cette période, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais ni fiscalité supplémentaire, ce qui constitue le mécanisme central de cette stratégie patrimoniale.

L'achat en nue-propriété se fait avec une décote généralement comprise entre 30 et 40 % par rapport à la valeur en pleine propriété, cette décote reflétant la valeur économique de l'usufruit cédé temporairement. L'investisseur mobilise donc un capital inférieur pour, à terme, devenir plein propriétaire d'un bien valorisé au prix du marché futur.

Pendant toute la durée du démembrement, l'usufruitier prend en charge la gestion locative, les grosses réparations relevant en principe de sa responsabilité selon les stipulations contractuelles, et l'entretien courant du bien. Le nu-propriétaire n'a donc ni loyer à percevoir, ni gestion locative à assurer, ce qui simplifie fortement son implication.

Ne percevant aucun loyer, le nu-propriétaire n'a aucun revenu foncier à déclarer sur la période de démembrement, et donc aucune imposition sur des loyers qu'il ne perçoit pas. Cette caractéristique distingue nettement la nue-propriété d'un investissement locatif classique en pleine propriété.

Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pendant toute la durée du démembrement, seul l'usufruitier étant redevable le cas échéant sur la valeur en pleine propriété du bien. Cet avantage est particulièrement recherché par les foyers déjà soumis à l'IFI sur leur patrimoine existant.

La nue-propriété est un investissement de long terme, peu liquide pendant la période de démembrement : la revente avant l'extinction de l'usufruit se fait sur un marché secondaire restreint, souvent avec une décote supplémentaire. Elle ne convient donc pas à un besoin de liquidité à court ou moyen terme.

Point de vigilance : la qualité de l'usufruitier institutionnel et la solidité des engagements contractuels sur l'entretien du bien doivent être vérifiées avant l'achat, car elles conditionnent l'état du bien récupéré à l'issue du démembrement.