LMNP : calculer une rentabilité nette qui veut dire quelque chose
Le rendement brut affiché sur une plaquette ne dit presque rien. Voici la méthode de calcul que nous appliquons avant de valider un investissement locatif meublé.
Un rendement brut de 6 % peut correspondre à une rentabilité nette de 2,5 % une fois les charges, la fiscalité et la vacance intégrées. L'écart n'est pas un détail : il détermine si l'opération crée ou détruit de la valeur.
Du brut au net
Le calcul se fait en trois passes successives, chacune retirant une couche de coûts.
- Rendement brut : loyer annuel divisé par le prix d'acquisition frais inclus.
- Rendement net de charges : après taxe foncière, copropriété, gestion, assurance et provision travaux.
- Rendement net-net : après impôt et prélèvements sociaux, selon votre régime réel.
L'atout du régime réel en LMNP
En location meublée au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier vient réduire le résultat imposable, souvent jusqu'à neutraliser l'imposition pendant plusieurs années. C'est le principal intérêt du statut par rapport à la location nue.
En contrepartie, la tenue d'une comptabilité est obligatoire et l'amortissement pratiqué a des conséquences au moment de la revente qu'il faut anticiper dès l'acquisition.
Les hypothèses que nous imposons
Nous intégrons systématiquement un mois de vacance locative par an et une provision travaux, même sur du neuf. Un plan qui ne tient qu'avec une occupation à 100 % et zéro travaux n'est pas un plan.
Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil personnalisé. Chaque situation appelle une analyse propre : prenez rendez-vous pour en parler avec un conseiller.
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Un premier échange sans engagement pour comprendre votre situation et poser les bases d'une stratégie sur mesure.